La collectivité achète des bureaux à Matoury pour 4 645 000 euros

Le document, tel quel

1. 1 · Visa, page 1

   Vu la Constitution,

2. 2 · Visa, page 1

   Vu le Code Général des Collectivités Territoriales,

3. 3 · Visa, page 2

   Vu la lettre-avis du domaine référencé DS 21283551 du 21 janvier 2025 relatif au prix de vente du bien ;

4. 4 · Visa, page 2

   Vu le rapport n° AP-2025-43-4 du Président de la Collectivité Territoriale de Guyane ;

5. 5 · Visa, page 2

   Entendu l'avis de la commission Aménagement du territoire, Logement, Politique de la ville et de l'habitat, Valorisation du patrimoine immobilier et foncier, Désenclavement, Transport, Energie, Déchets, Environnement, Biodiversité, Développement durable du

6. 6 · Visa, page 2

   Vu le PV de carence du 22/05/2025 ;

7. 7 · Considérant, page 2

   Considérant les besoins en locaux de la Collectivité Territoriale de Guyane pour installer dans de bonnes conditions son personnel notamment dans le cadre de sa nouvelle organisation et du regroupement de ses services ;

8. 8 · Considérant, page 2

   Considérant la nécessité de réduire les dépenses de fonctionnement de la Collectivité Territoriale de Guyane dont celles relatives à ses charges locatives ;

9. 9 · Article, page 2

   DONNE ACTE à Monsieur le Président de la Collectivité Territoriale de Guyane du présent rapport n°AP2025-43-4

10. 10 · Article, page 2

    ARTICLE 1 : DECIDE d'acquérir auprès de la SAS VICAJ, des plateaux nus sis dans les bâtiments ci-après déclinés dans l'opération dénommée « Parc d'Activités HORIZON » à Matoury pour installer des services de la Collectivité Territoriale de Guyane : Bâtiment 4, les lots 5, 6 et 7 en R+1 pour une surface de 900 m², formant un ensemble unique sans cloisonnement, et les lots 8, 9, 10 et 11 en R+2 pour une surface de 711 m², formant un ensemble unique sans cloisonnement ; Bâtiment 5, les lots 4 et 5 en R+1 pour une surface de 247 m², formant un ensemble unique sans cloisonnement.

11. 11 · Article, page 2

    ARTICLE 2 : PRECISE d'une part, que cette acquisition intervient dans le cadre d'une VEFA privée portée par un opérateur privé, et ; d'autre part, que les parkings sont mutualisés et qu'en sus, un emplacement sera aménagé pour le stationnement des véhicules de service de la Collectivité Territoriale de Guyane.

12. 12 · Article, page 2

    ARTICLE 3 : DECIDE d'affecter à cette opération, la somme de 4 645 000,00 € (QUATRE MILLIONS SIX CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS) inscrite au programme ADMDI et Chapitre 900 du budget 2025 de la Collectivité Territoriale de Guyane. Ce prix de vente paraît justifié selon la DRFIP dans sa lettre-avis du domaine du 21 janvier 2025.

13. 13 · Article, page 3

    ARTICLE 4 : La somme correspondante sera prélevée sur le programme ADMDI chapitre 900 et fonction 020 des budgets des budgets 2025 et suivants de la Collectivité Territoriale de Guyane.

14. 14 · Article, page 3

    ARTICLE 5 : AUTORISE le Président de l'Assemblée de Guyane à signer au nom et pour le compte de la Collectivité Territoriale de Guyane tous les documents s'y afférents.

15. 15 · Article, page 3

    ARTICLE 6 : Le Président de la Collectivité Territoriale de Guyane, le Directeur Général des Services et le Payeur territorial sont chargés chacun en ce qui le concerne, de l'exécution de la présente délibération qui sera publiée sur le site internet de la Collectivité Territoriale de Guyane.

16. 16 · Tableau, page 3

    Résultat du vote : 21 pour, 0 contre, 0 abstention.

17. 17 · Annexe, page 4

    Lettre-avis du domaine de la Direction régionale des Finances Publiques de Guyane (pôle d'évaluation domaniale), datée du 21 janvier 2025, référence DS 21283551, adressée au Président de la CTG. Objet imprimé de la lettre : acquisition de plateaux « bruts de béton » en état futur d'achèvement (VEFA), lotissement la Cotonnière Ouest, RN2, « à Rémire Montjoly » (mention isolée, incohérente avec le reste du document et avec la délibération elle-même, qui situent l'opération à Matoury). La lettre décrit l'intention de la CTG d'acquérir trois plateaux de bureaux non aménagés, surface plancher totale de 1 838 m² (chiffre repris en fin de lettre à 1 858 m², incohérence source non tranchée), auprès de la société VICAJ : lots 5, 6 et 7 pour 900 m² et lots 8, 9, 10 et 11 pour 711 m² dans le bâtiment 4 ; lots 4 et 5 pour 247 m² dans le bâtiment 5. Les immeubles sont en cours de construction dans le Parc d'Activités HORIZON, issu du lotissement Cotonnière Ouest, route nationale 2, à proximité du Family Plaza en direction du PROGT, notamment sur la parcelle cadastrale AB 1920. Le service des domaines rappelle que l'avis ne porte pas sur la qualité des travaux à venir et reste une lettre-avis simple, sans valeur de contrôle de la valeur vénale finale du bien.

18. 18 · Tableau, page 5

    Tableau des termes de comparaison (source Patrim) cité par la lettre-avis du domaine pour justifier le prix proposé. 1: Matoury, mutation du 30/03/2023, référence cadastrale AB 1916, zonage AUs3, prix 2 946 240 €, surface plancher 1 116 m², 2 640 €/m², VEFA. 2: Matoury, 18/10/2023, AB 1921, AUs3, 4 296 287 €, 1 621 m², 2 650 €/m², VEFA. 3: Matoury, 28/04/2023, AB 1922, AUs3, 2 156 952 €, 726 m², 2 971 €/m², VEFA. 4: Matoury, 12/01/2021, AE 726, AUs3, 198 000 €, 106 m², 1 867 €/m², VEFA sur zone d'activités de l'autre côté de la route nationale. 5: Matoury, 12/01/2021, AE 726, AUs3, 440 000 €, 233 m², 1 888 €/m², VEFA sur zone d'activités de l'autre côté de la route nationale. 6: Matoury, 05/12/2019, AE 726, AUs3, 710 000 €, 283 m², 2 508 €/m², VEFA sur zone d'activités de l'autre côté de la route nationale.

19. 19 · Annexe, page 5

    Commentaire du service des domaines sur le tableau : la surface plancher acquise par la CTG (1 838 m²) majore celle des termes de référence, ce qui justifie a priori une valeur unitaire moindre pour des biens comparables ; le prix de cession proposé, 2 500 €/m² de surface plancher, paraît en cohérence avec les prix pratiqués. Des réserves substantielles sont ensuite formulées : dépendance à la réception conforme des plateaux livrés « bruts de béton », partage des responsabilités civile et assurantielle, exigences fortes en matière d'établissements recevant du public, nécessité d'une assistance à réception, aléa financier lié à la structure juridique de l'opération et à la nature des travaux d'aménagement restant à engager. La mise en place des marchés associés à la VEFA ajoute un délai estimé à un maximum de 24 mois (12 mois de marchés, 12 mois de travaux), pour un coût global d'aménagement estimé, sous réserve, autour de 2 500 €/m², non chiffré comme un engagement de la présente délibération.

20. 20 · Annexe, page 6

    Suite du commentaire du service des domaines : les coûts d'entretien des espaces communs du parc d'activités (stationnements indifférenciés, voiries, espaces verts, réseaux, éclairages publics) s'ajouteront aux coûts de copropriété des bâtiments, la CTG appartenant de plein droit à l'association syndicale de gestion sans en connaître à ce stade la composition, les règles de vote ni les frais prévisionnels à sa charge. Le service des domaines estime, sous hypothèses prudentes, une valeur unitaire finale après aménagement pouvant avoisiner 4 500 à 5 000 €/m² de surface plancher à horizon d'environ deux ans, sans que cette estimation constitue un engagement budgétaire de la délibération. Dans ce cadre et sous ces réserves, le prix proposé par la société VICAJ, 4 645 000 € pour la surface acquise, est jugé justifié par le service des domaines ; ce dernier recommande qu'un rapport d'évaluation à terme, après aménagement, soit sollicité pour vérifier la pertinence ex post de l'opération. Lettre signée par Vincent Favre, inspecteur des finances publiques, par délégation du directeur régional des Finances publiques de Guyane.